Rendez-vous pour la 5ème édition
du 23 au 25 mars 2018

Vous souhaitez acheter un logement neuf sur Toulouse et sa région ?

Le Salon du Logement Neuf permanent de Toulouse continue sur la toile toute l'année. Découvrez toutes les opérations de logements neufs, en cours de commercialisation et en avant-première sur la région.

Voir les programmes en cours de commercialisation

Tout au long de l'année, le Salon permanent
du Logement Neuf de Toulouse
vous présente près de 400 résidences.

Le Salon du Logement Neuf de Toulouse vous présente près de 400 résidences tout au long de l'année.

Etablir son budget pour acheter son logement neuf sur l’agglomération toulousaine

16
Fév

Vous avez choisi de réaliser votre achat immobilier sur Toulouse et son agglomération pour devenir propriétaire et vous avez bien raison au regard de la dynamique de la région. Vous y réaliserez forcément un investissement pérenne avec un apport d’environ 12000 nouveaux arrivants par an.

Les trois grandes étapes du cycle d’achat des primo-accédants

La première question à se poser avant de vouloir devenir propriétaire est de savoir de quel budget l’on dispose et de déterminer ainsi le type de logement neuf que l’on pourra acheter sur l’agglomération toulousaine. Il vous faut donc commencer par établir un plan de financement.

Vous connaîtrez ainsi le montant des fonds dont vous pourrez disposer afin de déterminer le montant possible de l’opération. Il vous restera alors à faire le tour des banques pour obtenir un crédit sur mesure. Ne pas hésiter à mettre les banques en concurrence et également à consulter les courtiers qui ont pignon sur rue dans votre zone géographique. Une question cruciale qui vous permettra également de définir votre quartier ou secteur de l’agglomération toulousaine qui vous sera le plus accessible.

Votre apport personnel

Faites le compte de la somme que vous pourrez investir dans votre projet sans emprunter. Vos économies constituent votre apport personnel. N’hésitez pas non plus à solliciter votre famille proche. Votre vieille Tante et marraine à Grenade, votre oncle veuf si sympathique et propriétaire terrien à Cugnaux, Etc.). Plus votre apport sera important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque.

Généralement, les banques demandent qu’au moins 10 % de l’opération soit financé par vos économies. En pratique, 20 à 30 % d’apport sont particulièrement appréciés. Si votre bas de laine n’est pas suffisamment garni, un certain nombre de petits prêts permettent de gonfler votre apport. Il s’agit principalement du prêt d’Action Logement, du prêt pour les personnels de la fonction publique,  des prêts des Caisses de retraite, des prêts départementaux, régionaux ou municipaux, prêt des armées pour les militaires. En effet, il arrive de plus en plus fréquemment que les Mairies proposent un complément de prêt. Il est à noter que les villes de Bordeaux et de Toulouse proposent un coup de pouce supplémentaire avec le Pass Accession Toulousain (PAT). Le PTZ peut être compris dans l’apport personnel.

PAR EXEMPLE POUR TOULOUSE :

Il suffit de suivre sur le site de la Ville, le lien http://www.toulouse.fr/web/urbanisme-habitat/aides-au-logement/futurs-proprietaires-premier-logement.

Toulouse Métropole ne propose pas à ce jour de « coups de pouce » complémentaires sur l’acquisition d’un logement Neuf sur l’aire urbaine à l’exception d’aides aux propriétaires bailleurs dans le cadre d’un logement dégradé ou aux propriétaires occupants afin d’améliorer les performances énergétiques de leur logement, ou, enfin, pour l’adapter aux personnes âgées ou handicapées.

http://www.toulouse-metropole.fr/missions/habitat/aides-aux-proprietaires?redirect=%2Fmissions%2Fhabitat%2Faides-aux-proprietaires

A noter que la ville de Colomiers propose une avance remboursable sans intérêt pour les acquéreurs columérins habitant la commune depuis au moins deux ans. Les bénéficiaires ne doivent pas avoir été propriétaires depuis au moins deux ans et rentrer dans le cadre d’un PTZ, d’un Eco PTZ ou du PSLA. L’avance est comprise entre 4 000 et 8 000 € pour un logement neuf ou ancien, avec une bonification éventuelle de 50 % du montant de l’avance de la commune pour les locataires HLM.

http://www.ville-colomiers.fr/index.php/Pr%C3%AAt-%C3%A0-taux-z%C3%A9ro?idpage=500&idmetacontenu=

Enfin, si vos revenus sont suffisants, certains établissements financiers accepteront de vous prêter 100 % de l’opération. Bien entendu, cette solution est plus onéreuse. Dans le cas où votre famille vous prête de l’argent, il est conseillé de rédiger par écrit les conditions du prêt et les modalités de remboursement.

Votre capacité d’endettement

Une fois l’inventaire de vos économies établi, il vous faut déterminer votre capacité de remboursement. Listez d’un côté l’ensemble de vos ressources et de l’autre vos dépenses et charges. Vous évaluerez ainsi le montant maximal que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement. La règle d’or consiste à respecter votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Au-delà, il y a risque de surendettement… Une précaution importante à prendre en considération est d’éviter d’avoir des comptes trop souvent à découvert. Votre banquier étudiera l’historique de votre compte bancaire pour connaître votre comportement face à la gestion de vos revenus. Les banquiers n’étant pas des mécènes, ils privilégieront toujours des candidats à l’accession « fourmis » plutôt que « cigales» !

Les aides possibles et les différentes formes de financement

Il existe deux types de prêts aidés par l’État, les prêts conventionnés et le prêt à taux 0 %. Vous pouvez soit obtenir un Prêt conventionné classique (PC), soit un Prêt à l’accession sociale (PAS). Pour en bénéficier, le prix d’achat du bien ne doit pas dépasser un certain montant au mètre carré auquel s’ajoutent, pour le PAS, des conditions de ressources. Les prêts épargne-logement issus d’un compte (CEL) ou d’un plan (PEL) entrent également dans cette catégorie. Après une période d’épargne, vous avez droit à un prêt dont le montant et la durée dépendent des intérêts acquis. Quant au taux, il dépend de la date de souscription.

  • Le Plan d’Epargne Logement, qui encourage l’effort d’épargne, permettant d’en réduire le coût sans nuire à son attractivité,
  • Le  » PTZ  » accompagne le déclenchement de l’acte d’achat. Le PTZ propose des montants et des durées de prêts supérieurs. Il est universel pour les primo-accédants et s’adresse exclusivement à l’acquisition de la résidence principale, sous condition de ressources mais son montant et sa durée de remboursement dépendent toutefois des ressources de l’intéressé. Le montant du prêt est un pourcentage de l’opération totale et calculé en fonction de la localisation, de la performance énergétique, du nombre d’occupants, du type de logement neuf ».
    Il permet d’accompagner ainsi un nombre plus important de candidats à l’accession dans le neuf en habitat groupé ou individuel. À ne pas confondre avec l’éco prêt à taux zéro qui est lui, destiné à financer les travaux.
  • Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
    Peut en bénéficier toute personne désirant financer la construction, l’acquisition ou l’amélioration d’un logement neuf ou ancien, sans condition de travaux, exception faite des logements destinés à la location.
    Le prêt PAS constitue une forme particulière de prêt « conventionné ». Ce dernier est presque totalement tombé en désuétude, car il n’est plus adapté aux conditions du marché. L’ouverture des droits à l’APL est réellement le principal avantage, car son taux d’intérêt est plus élevé que celui des prêts bancaires classiques. Donc des calculs s’imposent.
    Sachez que si vous remplissez les conditions, notamment celle relative aux ressources (voir tableau 3), la banque est obligée de vous proposer un prêt PAS et non pas un prêt conventionné classique. Les caractéristiques de ce prêt sont les mêmes que celles d’un prêt conventionné ordinaire en ce qui concerne les conditions que doivent remplir les logements (destination, surface, habitabilité et prix de revient) ainsi que la durée et le montant du prêt.

Avantages :

  • Bonification possible du taux par rapport à un prêt classique
  • Réduction des frais de garanties hypothécaires (exemple : 120 e pour un prêt de 95 000 e)
  • Ouvre droit à l’APL.

Inconvénients :

  • Bénéfice sous condition de ressources (voir tableau 3) ;
  • Durée du prêt : 5 à 30 Ans ;
  • Montant minimum : 4000 €

* A noter que l’APL dite d’accession (dans le cas d’un prêt conventionné ou d’un PAS) a été supprimée par la loi de finances pour 2018, le dispositif étant uniquement maintenu (en attente d’arrêté) pour deux ans, pour l’habitat ancien et en dehors d’une zone tendue.

  • Les prêts Action Logement

Longtemps connus sous le vocable de 1% Logement, les prêts Action Logement s’adaptent à diverses situations, mais ne concernent exclusivement que les salariés d’entreprises du secteur privé employant au moins 10 salariés. Il existe plusieurs prêts selon les situations rencontrées.

Le prêt Accession + : Il s’agit d’un prêt différé, sans frais de dossier ni garantie lorsque le salarié achète un bien ancien en vente HLM ou neuf dans le cadre d’un PLSA. Le logement ancien acquis doit respecter un diagnostic de performance énergétique (DPE) entre les catégories A et E. Le taux d’intérêt nominal préférentiel est de 1% hors assurances obligatoires et peut représenter jusqu’à 40 % du coût total de l’opération, dans la limite de 50 000 € en zone B1. Le remboursement est possible en deux périodes : une première durée modulable jusqu’à 20 maximum avec différé total d’amortissement et paiement mensuel des intérêts aux taux de 1 % et une seconde période avec remboursement du capital et des intérêts sur une durée maximale allant de 10 à 30 ans en fonction de la période différée retenue. Par exemple, il peut s’agir d’un prêt amortissable remboursable en 360 mois en deux périodes composées d’un différé d’amortissement de 20 ans et d’une période d’amortissement de 10 ans, d’un montant de 35 000 € aux taux annuel de 1 % hors assurances obligatoires. La première période correspond à 240 mensualités de 55,48 €, la seconde à 120 mensualités de 332,92 €.

Le prêt pour la construction ou l’acquisition dans le neuf : Les bénéficiaires sont les salariés d’entreprises privées (hors secteur agricole) de 10 salariés afin de financer la construction ou l’acquisition neuve d’une résidence principale. Les opérations finançables concernent notamment l’acquisition d’un terrain suivie de construction, la construction ou l’acquisition d’un logement neuf à usage de résidence principale. Le montant peut couvrir 30 % du coût total de l’opération, compris entre 15 000 et 20 000 € en zone B1, entre 7 000 et 15 000 € en zone B2 et entre 7 000 et 10 000 € en zone C. Ces montants peuvent être majorés sous réserve de l’accord de l’employeur à hauteur de 5 000 à 10 000 € dans certains cas comme la mobilité professionnelle, les jeunes de moins de 30 ans… L’opération doit respecter certaines conditions, dont des conditions de performance énergétique en vigueur (RT 2012…). Les fonds sont versés à l’expiration de celui des deux délais suivants les plus éloignés : un an après la déclaration d’achèvement des travaux ou trois mois après la première occupation.