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L’investissement locatif « Pinel » sur l’agglomération Toulousaine

16
Fév

Il n’existe, pour l’heure, aucun dispositif fiscal permettant de déduire jusqu’à 21 % d’un investissement immobilier et de réaliser ainsi d’importantes économies d’impôts.
Sur un marché comme celui de la métropole toulousaine, la demande locative est si forte que les risques de vacances sont très réduits. Autant de raisons de se lancer dans le « Pinel » et de profiter d’un dispositif prévu jusqu’à la fin de l’année 2017.

C’est décidé. M et Mme Plaichin ont acquis le 1er février un appartement neuf, un 2 pièces de 50,67 m2 pour 199 000 € dans le quartier Purpan, à Toulouse. Destiné à l’investissement locatif, ce logement est situé en Zone B1 et permettra d’appliquer un loyer mensuel inférieur ou égal à 545,96 €. Pour entrer dans le dispositif d’investissement locatif, les propriétaires devront louer leur logement dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition. Après le respect de plafonds de ressources des locataires, les bailleurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu qui sera de 23 880 € sur six ans, 35 820 € sur neuf ans et de 41 790 € sur douze ans. La réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu, 10 000 € par an en métropole. On l’aura compris. Cet exemple indicatif montre tout l’intérêt d’un investissement locatif dans le cadre de ce dispositif dit « Pinel ».

Jusqu’au 31 décembre 2017

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel », concerne les opérations de logements réalisées jusqu’au 31 décembre 2017.

Certaines conditions doivent être respectées pour autant :

  • Les logements neufs doivent avoir été acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, au plus tard le 31 décembre 2017. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement, ou à la date d’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable aurait fait construire.
  • Le bailleur doit s’engager sur une période d’au moins six ans ou neuf ans et l’option doit être indiquée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble. Il lui est possible de proroger pour une ou deux périodes de trois ans, portant à douze ans la période maximale de location dans le cadre de ce dispositif. Bien évidemment, le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire, mais ce dernier peut être un descendant ou un ascendant, sans que ceci ne remette en cause le bénéficie de la réduction d’impôt.
    • Le propriétaire devra appliquer un plafond de loyer en fonction de la zone concernée.

Pour reprendre l’exemple de Toulouse, la zone B1 autorise au maximum un loyer de 10,06 € par m2 (8,74 €/m2 en zone C). Quant aux locataires, leurs ressources est prise en compte : un couple ne doit pas dépasser 40 241 € et une personne seule ou en couple mais avec une personne à charge ne doit pas excéder 48 393 €, toujours en zone B1.
Tout n’est cependant pas permis pour l’investisseur : ainsi, il peut bénéficier de ce dispositif pour deux logements, mais dans la limite d’un plafond par m2 de surface habitable fixé à 5 500 €/m2 (ce qui n’est pas un soucis pour la région Midi-Pyrénées) et – surtout – sans  dépasser le montant d’investissement de 300 000 €.
Au final, l’investisseur locatif gagnera une réduction d’impôt de 12 % pour un engagement sur six ans, 18 % pour une période de neuf ans et 21 % pour douze ans. C’est loin d’être négligeable.

Derniers conseils

Se lancer dans un tel investissement ne peut pas être limité à la seule question fiscale et l’aspect patrimonial doit être analysé. L’impact de l’investissement doit être calculé au regard du budget à la disposition de l’acquéreur, notamment en fonction du loyer pratiqué et de l’éventuelle revente qui s’ensuivra.

D’où la nécessité de connaître le marché locatif de la commune où l’on aura choisi d’investir. Rien ne sert d’acheter un bien à un prix surestimé ou qui ne présente pas les garanties, notamment en matière de performance énergétique. Il convient de bien se renseigner sur les charges de copropriété, les frais d’assurance ainsi que sur la taxe foncière sur les propriétés bâties. Par ailleurs, les durées de location ne laissent pas la possibilité de reprendre le logement pour le vendre ou l’occuper. Ceci étant dit, le dispositif « Pinel » n’a pas d’égal aujourd’hui et il ne reste plus que quelques mois pour en profiter !