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Le dispositif d’investissement locatif « Pinel » modifié en 2019

16
Fév

Il n’existe, pour l’heure, aucun dispositif fiscal aussi intéressant dans le cadre d’un investissement immobilier. Sur un marché comme celui de la métropole toulousaine, la demande locative est si forte que les risques de vacance sont très réduits. Autant de raisons de se lancer dans le «  Pinel » et de profiter d’un dispositif reconduit jusqu’au 31 décembre 2021, en tenant compte des modifications de la loi de finances 2018.

M et Mme Plaichin ont acquis le 31 décembre 2018 un appartement neuf, un 2-pièces de 50,67 m2 pour 199 000 € dans le quartier Purpan, à Toulouse.

Destiné à l’investissement locatif, ce logement est situé en Zone B1 et permettra d’appliquer un loyer mensuel inférieur ou égal à 548,1 €.

Pour entrer dans le dispositif d’investissement locatif, les propriétaires devront louer leur logement dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition elle est postérieure à son achèvement.

Le logement doit être loué nu à un prix inférieur d’environ 20 % au marché du secteur concerné, pendant six ou neuf ans prorogeables.

Il peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire si celui-ci ne fait pas partie du même foyer fiscal et que les plafonds de loyers et ressources du locataire sont conformes à la loi.

Le propriétaire s’engage donc sur une durée initiale de six, neuf ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans.

L’avantage fiscal est réparti sur la durée d’engagement, dans la limite d’un plafond de 300 000 € et de 5 500 €/m2.

La réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu, 10 000 € par an en métropole. On l’aura compris. Cet exemple indicatif montre tout l’intérêt d’un investissement locatif dans le cadre de ce dispositif dit « Pinel ».

De nouvelles conditions

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel », prévoit la possibilité de réaliser des acquisitions jusqu’au 31 décembre 2021.

Attention ! Si le dispositif est prolongé jusqu’en 2021, il ne concerne désormais plus que les zones A, A bis et B1.

En 2019, le dispositif est étendu aux logements situés dans les communes signataires d’une convention d’Opération de revitalisation du territoire (ORT) créée la loi ELAN, ainsi que dans le centre des communes (liste fixée par un arrêté à paraître) dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

Ce dispositif est ouvert aux acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

La fin du dispositif Pinel en zone B2 et C est repoussée au 15 mars 2019 selon les modalités suivantes : le projet situé en zone B2 ou C doit avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 ; la signature de l’acte d’acquisition doit avoir lieu avant le 15 mars 2019.

De plus, le dispositif Pinel est étendu aux zones ayant été couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense dans les huit années précédentes.

L’article 12 de la loi de finances 2019 intègre la possibilité d’aménagements pour accompagner la mise en œuvre du prélèvement à la source dans le cadre de réductions d’impôts en faveur de l’investissement locatif.

Derniers conseils

Se lancer dans un tel investissement ne peut pas être limité à la seule question fiscale et l’aspect patrimonial doit être analysé.

L’impact de l’investissement doit être calculé au regard du budget à la disposition de l’acquéreur, notamment en fonction du loyer pratiqué et de l’éventuelle revente qui s’ensuivra.

D’où la nécessité de connaître le marché locatif de la commune où l’on aura choisi d’investir.

Rien ne sert d’acheter un bien à un prix surestimé ou qui ne présente pas les garanties, notamment en matière de performance énergétique.

Il convient de bien se renseigner sur les charges de copropriété, les frais d’assurance ainsi que sur la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Par ailleurs, les durées de location ne laissent pas la possibilité de reprendre le logement pour le vendre ou l’occuper.

Ceci étant dit, le dispositif « Pinel » n’a pas d’égal aujourd’hui et sa reconduction démontre bien son attrait !