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Dispositif « Pinel » : investissez en 2022 !

16
Fév

Il n’existe, pour l’heure, aucun dispositif fiscal comparable permettant de déduire jusqu’à 21 % d’un investissement locatif immobilier. Sur un marché comme celui de la métropole toulousaine, la demande locative est si forte que les risques de vacance sont très réduits. Autant de raisons de se lancer dans le « Pinel » et de profiter d’un dispositif reconduit jusqu’au 31 décembre 2024 même s’il change dès 2023 dans sa forme.

C’est décidé. M et Mme Plaichin ont acquis le 1er février un appartement neuf, un 2-pièces de 51 m2 pour 199 000 € dans le quartier Purpan, à Toulouse. Destiné à l’investissement locatif, ce logement est situé en Zone B1 et permettra d’appliquer un loyer mensuel inférieur ou égal à 513,57 €. Pour entrer dans le dispositif d’investissement locatif, les propriétaires devront louer leur logement dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition elle est postérieure à son achèvement. Après le respect de plafonds de ressources des locataires, les bailleurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu qui sera de 23 880 € sur six ans, 35 820 € sur neuf ans et de 41 790 € sur douze ans. La réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu, 10 000 € par an en Métropole. On l’aura compris. Cet exemple indicatif montre tout l’intérêt d’un investissement locatif dans le cadre de ce dispositif dit « Pinel ».

300 000 € par an
Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel », concerne les opérations de logements réalisées jusqu’au 31 décembre 2024. ATTENTION ! Si le dispositif est prolongé jusqu’en 2024, le niveau de déduction est revue à la baisse dès 2023 et il convient de vérifier le dispositif sur le site du gouvernement référent. Certaines conditions doivent être impérativement respectées sous peine de se voir exiger une reprise de la réduction d’impôt. La réduction d’impôt ne peut concerner au maximum que deux logements par foyer fiscal. Sont concernés des logements rénovés ou neufs, réhabilités, des locaux transformés ainsi que des logements neufs en VEFA, qui doivent répondre à des niveaux de performance énergétique, à l’instar de la RT 2012 pour les logements neufs.
La réduction d’impôt impose au propriétaire bailleur de louer le bien, non meublé, pendant six, neuf ou douze ans, sachant qu’il doit s’agir de la résidence principale du locataire (l’ascendant ou le descendant du contribuable est accepté depuis le 1er janvier 2015 à condition de ne pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur).
Pour bénéficier de ce dispositif, il convient en outre de respecter un plafonnement de ressources du locataires mais aussi un plafonnement du loyer.
La réduction d’impôt dépend du montant d’investissement (300 000 €/an et par contribuable dans la limite de 5 500 €/m2 habitable) et de la période d’engagement de la location. Finalement, l’investisseur locatif gagnera une réduction d’impôt de 12 % pour un engagement sur six ans, 18 % pour une période de neuf ans et 21 % pour douze ans. C’est donc loin d’être négligeable.

Derniers conseils
Se lancer dans un tel investissement ne peut pas être limité à la seule question fiscale et l’aspect patrimonial doit être analysé.
L’impact de l’investissement doit être calculé au regard du budget à la disposition de l’acquéreur, notamment en fonction du loyer pratiqué et de l’éventuelle revente qui s’ensuivra. D’où la nécessité de connaître le marché locatif de la commune où l’on aura choisi d’investir. Rien ne sert d’acheter un bien à un prix surestimé ou qui ne présente pas les garanties, notamment en matière de performance énergétique. Il convient de bien se renseigner sur les charges de copropriété, les frais d’assurance ainsi que sur la taxe foncière sur les propriétés bâties. Par ailleurs, les durées de location ne laissent pas la possibilité de reprendre le logement pour le vendre ou l’occuper. Cela étant dit, le dispositif « Pinel » n’a pas d’égal aujourd’hui et sa reconduction démontre bien son attrait !

Le plafonnement des ressources des locataires en € (baux 2021-2022)
Composition du foyer locataire Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 377€ 31280€ 28152€ 28152€
Couple 57 357€ 41772€ 37594€ 37594€
1 personne seule ou Couple 1 personne à charge 68946€ 50233€ 45210€ 45 210€
Personne seule ou Couple

+ 2 personnes à charge

82586€ 60643€ 54579€ 54579€€
Personne seule ou Couple

+ 3 personnes à charge

97766€ 71340€ 64206€ 64206€
Personne seule ou Couple

+ 4 personnes à charge

110017 80399€ 72359€ 72359€
Majoration par pers. à charge

supplémentaire à partir de la 5ème

+12258€ +8969€ +8070€ +8 070€

 

Plafond de loyers (en €/m2) baux 2021-2022
Zone A bis Reste de la zone A Zone B1 Zone B2
17,55 13,04 10,51 9,13

Les plafonds de loyer sont hors charges (loyer HC) et par mètre carré (loyer par m²).